2018 국회 국토교통위원회의 국토교통부에 대한 국정감사가 지난달 10일 정부세종청사 국토교통부 대회의실에 마련된 국정감사장에서 실시되었다. 가장 큰 화두는 부동산 정책이었다. 야당은 현 정부의 부동산 정책 실패를 지적했고, 여당은 이에 대해 전 정부의 과도한 규제 완화 탓이라고 반박했다.
야당은 정부가 작년에 발표한 8·2 부동산 대책부터 9번째로 나온 올해 9·21 대책에 이르기까지 부동산 정책이 수차례 바뀌었으나 결과적으로 투기 과열, 다주택자 등을 막기 위한 노력들이 실패로 돌아갔음을 지적했다. 이와 관련해 김현미 국토교통부 장관은 "9·13 대책과 9·21 대책을 내놓은 이후 부동산 시장 과열 양상이 진정되고 있다"고 말했으나 한국감정원에서 검색기간을 2018년 9월~2018년 10월로 두고, 매매가격지수(종합주택유형)을 검색해본 결과 지방권을 제외한 전국, 수도권, 6대 광역시 등 대부분의 지역에서 가격이 올랐음이 확인되었다. 부동산 시장에 지가도 반영될 수 있는데 검색기간이 9월까지로 한정되어 있어서 그 변동률을 파악하기 어려웠다. 9·21 대책이 부동산 시장 완화에 끼치는 영향 및 그 실효성은 조금 더 시간을 두고 판단해야 한다고 볼 수 있다.
이날 자유한국당 민경욱 의원은 문재인 정부의 부동산대책이 실패했다고 하며, “각 정부의 집권 2년 동안의 서울 아파트 매매 가격은 문재인 정부가 12.58%로 가장 높았다.”고 밝혔다. 민 의원이 밝힌 수치는 한국감정원이 제공하는 전국주택가격동향조사 시계열 통계표 데이터와 일치한다. 하지만 현 정부는 아직 24개월을 채우지 않았기 때문에 정확한 비교를 위해서는 각 정부 별 초기 21개월 동안의 서울 아파트 가격 변동률을 놓고 비교하는 것이 바람직하다.
왼쪽 그래프를 보더라도 현 정부에서 서울 아파트 가격 변동률이 가장 크게 나타나는 것은 사실이다. 또한 정확한 비교를 위해 월간 매매 지수로 놓고 보았을 때도(아래 표 참조) 작년 12월 기준으로 전국과 부동산 정책의 시작점이라고 여겨지는 강남구 모두 100을 넘어섰음을 확인할 수 있다.
통상적으로 기준금리와 부동산 가격 간의 상관관계가 크다고 여겨지지만 우리나라의 상황을 설명하기에는 역부족임을 알 수 있다. 기준금리가 내려가면 주택담보대출 비용을 감소시켜 부동산 가격이 증가하지만 박근혜 정부의 경우 금리가 내려갔음에도 불구하고 아파트 가격 변동이 거의 나타나지 않았다.
여당에서는 이전 정부의 다주택자 급증을 문제 삼았다. 이규희 더불어민주당 의원은 박근혜 정부 기간 동안 아파트 3채 이상 소유자는 73% 증가했다며, “박근혜 정부의 부동산 정책을 한마디로 요약한다면 빚내서 집 사라는 정책이라고 규정하고 싶은데 동의하십니까?”라고 반격했다. 박근혜 정부 기간(2012~2016) 3채 이상 소유자가 73% 증가했다는 주장은 통계청 자료에 기반했을 때 사실임을 알 수 있다. 하지만 일부 언론사에서 종부세 대상자 중 3주택 이상 보유자 수치는 노무현 정부 때 더 높았음을 지적했다. 종부세(종합부동산세)는 일정한 기준을 초과하는 토지 및 주택을 보유하는 데에 따른 세금이다. 2005년 부동산 투기를 막기 위해 노무현 정부 때 처음 도입되었다. 언론사에서 제공한 종부세 대상자 중 3주택 이상 보유자 수치는 국세청의 ‘주택분 종합부동산세 현황(과세표준, 보유주택수)’을 참조했을 때 사실임이 드러났다. 아래의 그래프를 살펴보면 3주택 이상뿐만 아니라 각각의 항목에 대해서도 비슷한 양상이 나타났음을 알 수 있다.
하지만 이는 종부세 대상자 중 3주택 이상 보유자 수이기 때문에 해당 기간 동안 종부세 대상 인원을 어떻게 파악했는지 짚고 넘어갈 필요가 있다. ‘연도별 종부세 대상 인원’을 나타내는 위의 도표를 살펴보면 노무현 정부 때의 종부세 대상 인원이 확연히 많았음을 알 수 있다. 그 이유는 종부세 대책의 변화에 있다. 초기에는 종부세 과세기준이 부동산 공시가격 9억원 초가였고, 부과기준이 개인별이었기 때문에 해당하는 이들이 많지 않았다. 부부가 15억원이 넘는 주택을 소유하더라도 공동 명의로 쪼개면 종부세 대상에서 제외된 것이다. 하지만 2006년부터 과세기준을 6억원 초가로 낮추고, 가구별 합산으로 기준을 변경해 대상자의 수가 크게 늘어난 것이다. 2007년에 대상자가 급격히 늘어난 것도 그 때문이다. 이후 이명박 정부 때부터는 가구별 합산 규정을 다시 개인별로 바꾸고, 세율 또한 낮아져 그 대상 인원 또한 줄어들었다. 이로 미루어볼 때 이명박 정부 때의 종부세 기준으로 놓고 보면 노무현 정부 때의 종부세 대상자 중 3주택 이상 보유자 수는 낮아질 수 있다는 것이다. 다주택자 추이를 정확하게 비교하기 위해서는 각 정부 별로 종부세가 어떠한 방식으로 부과 되었는지를 고려해야 한다.
부동산 가격을 잡으려고 할 때 오히려 그 값이 급등하고, 투기가 늘어나기도 한다. 그 반대로 시장을 활성화시키고자 할 때 리먼브라더스와 같은 세계적 금융위기로 부동산 경기는 침체기에 들어선다. 위에서 언급한 기준금리 - 부동산 가격의 상관관계도 이론적으로는 음의 관계지만 현실에서는 그렇지 않을 수 있다. 부동산 문제는 정부의 정책으로 통제하기 힘든 복잡하고 다층적인 요인들에 의해 크게 영향을 받기 때문에 정부의 부동산 정책을 단순히 결과적인 수치를 놓고 평가하는 것은 옳지 않다고 볼 수 있다.